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心酸!买套房子公摊竟占60%,这合理吗?
来源:中国财富帮 2018-08-17 15:22:15
  “公摊面积”是国人买房故事中绕不过的一个槽点。

  房地产市场持续火爆,使得买房者面对购房合同时似乎只有签字的份。没人真去深究:公摊面积真正“摊”到哪儿了?到底合理不合理?

  有这样一则笑话:每个小区售出的所有房子公摊面积加起来,一定会超过这个小区的实际公摊面积,所谓的1+1>2在这里得到最为淋漓尽致的体现。

  笑话不是很好笑,但可以说明这里面水还是很深的。辛辛苦苦存钱买房子,我们有理由把这笔“糊涂账”弄个明白!

  公摊面积都包括啥?

  公摊面积的官方定义是每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积,产权归整栋楼购房人共有。

  具体公摊范围包括:

  1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

  2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

  房屋公摊制度独创于香港。这个制度简单讲就是,把整个大楼的土地和全部的产权以建筑面积的方式,按照一定比例分配给所有住户。住户花钱买的是建筑面积,扣除公摊,剩下的才是房屋的套内使用面积。

  小知识

  之前,全世界的房子都是整栋出售的,但高昂价格让人望而却步。为加速资金回笼,香港地产商决定把楼房拆开销售,每一层销售给一个人,但依然有很多人买不起。于是香港地产商再把一层楼拆成数个小公寓出售。这种卖法引来一个问题:每个户型的样子、占用的面积不一样,没办法均分。由此,公摊制度成为香港特色的土地制度,后来推广到台湾,继而推广到内地。

  而国内方面,最早是1995年颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,商品房销售面积按套内面积和公摊面积之和计算。北京京云律师事务所主任王兴华表示,这一规则的制定在当时肯定是对这个行业的发展是有利的。

  2001年,建设部发布《商品房销售管理办法》,明确规定了商品房两种销售计价方式:1.按建筑面积(由套内建筑面积和公摊面积两部分组成)2.按套内建筑面积。

  遗憾的是,现实情况中开发商通常的做法是选择按建筑面积计价。

  国内公摊面积普遍占多少?

  这里需要知道一个概念-公摊系数,系数越大表示公摊面积越大,具体计算公式为:公摊系数=公摊面积/建筑面积。

  关于这一比例系数,普通民众这样说:

  市民A:我们家以前的房子公摊面积是20平米左右,但那还是老楼,我就觉得已经比较多了,希望在20以下吧。

  市民B:10%以内是可以接受的,10%应该是最小的吧。

  市民C:最好没有,但是开发商也要挣钱啊,用公摊面积建个花园老百姓也是受益的。

  市民D:我觉得还是要有一个合理的空间,高楼楼房毕竟要有楼梯电梯,但这些公摊面积应该给老百姓一个实际的数值。

  资料显示,2010年,山东某楼盘的公摊系数超过52%;2012年,安徽一夫妇购买一套建筑面积为71.71平方米的两居室,实际套内面积只有44平方米左右,公摊系数达38.7%;2010年,山东高密亦曾诞生过一套“史上最牛”的公摊面积房,看房时宽敞精致的小两居到收房时变成狭窄简陋的一居室,房里只能放下一张床,公摊达52.35%……

  《商品房买卖合同》中有附件标明“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”,但只列明了应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。

  公摊面积背后的猫腻

  收房怎么收?很多人认为,有开发商给的公摊系数,再揣上把尺子,齐活儿!然而,现实并非如此美好。公摊面积的背后还藏着很多不可告人的“猫腻”。

  猫腻一:开发商故意做大公摊面积。一般来说,新项目在办理产权证之前需请专业机构进行测绘并出具报告,但开发商不会把这些建筑面积、套内面积、公摊面积等真实信息告诉购房人。

  “通过计算公摊的方式很难知道开发商有没有多算、测绘有没有问题。开发商交给测绘公司统一测绘,他们是长期合作的关系,不能存在一个稳定的市场行为。这种情况下,如果测绘面积多一点或少一点就成为潜规则。”王兴华告诉中国财富网。

  猫腻二:属于小区业主的公摊面积被用来谋利。典型的现象是,小区楼道、电梯等属于业主的公摊面积,被物业公司出售成广告位。

  “在电梯等公摊区域投放广告,这些收入应全部属于业主,和开发商没有关系,现在是好多物业公司把钱收走了。”王兴华说,物权法已经有相应规定,楼宇天梯冠名权、广告都属于业主所有。

  猫腻三:将已被算入公摊面积的用地再次包装成车位等产品销售。很多时候,购房人根本不知道自己家的公摊面积有哪些。而且,这种占用公摊面积建成的车位没有产权,只能使用不能转让。

  公摊面积能取消吗?

  作为购房者,当然希望公摊面积越少越好,但开发商要承担公共区域的建设成本。于是,有人担心如果取消公摊面积计价,成本会转嫁到更高的房价上。

  “我觉得取消的可能性不大,羊毛出在羊身上,改变这计价标准也改变不了需要买单对应的部分。”某房地产开发公司法务人员告诉中国财富网,在他看来,这个问题的解决不是废掉所有公摊面积的存在,而是应该怎么规范公摊的计算和确认。

  王兴华告诉中国财富网,公摊面积应该取消,一方面是市场透明化,另一方面是一直以来都是卖方为主场,如果以后购房者能站一定主导地位,这些公摊面积是开发商为了卖这100平米房子应该付出的代价。

  “卖这套房子给予相应的配套是开发商应尽的义务。就像门口还有一条路,也要让我买下来吗?”王兴华反问道。

  新华社日前发表评论文章《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》称,国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择是根据市场需要造出更好的房子。

  该文章认为,降低或取消公摊面积会推高“房价”之谈是危言耸听。因为压缩公摊面积或改成按套内建筑面积计价造成的价格上涨,本身只是一个数字问题,并不会真正提高购房者负担,相反会降低购房者的未来资金压力。

  事实上,国际上基本都是按套内面积计算房价。国内方面,早在2002年,重庆人大常委会也以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。过去十几年的实践表明,只要制度设计合理,像其他国家一样按套内面积计价,并非没有可能。

  小知识

  如果你打算近期买房,签约时注意以下几点:

  1.写清有关面积的相关条款,详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

  2.约定清楚违约责任的承担方式以及将来出现误差的处理方式。

  ?实际面积比约定面积减少的,误差超过3%,购房人可选择解除合同,并要求开发商返还房款和违约金;若购房人不想解约,可要求开发商返还误差3%以内的房款,超过3%的部分双倍返还。

  ?实际面积比约定面积增加的,误差超过3%,购房人可要求解约,并要求开发商返还房款和违约金;不想解约的话,购房人补交误差在3%以内的房款,超过3%以外的面积不用再补交。
  • 标签:
  • 公摊面积,房市,实际面积
责任编辑: 李思雨 IF163
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