禁售70年!以后这些房子都“不卖”了?

来源: 菜鸟理财2017-10-13 08:59:11
  今年深圳第一块居住用地终于来了,但最大亮点为“只租不售”!这是继京沪等地又一重要城市加入“只租不售”阵营。那么问题来了!“只租”模式开启,房价会跟着下跌?

  本文主要内容:

  1、限售70年!深圳加入了

  2、出让条件亮点多多

  3、这些城市同样“只租不售”

  4、房子不卖了,房价跟着跌?

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  深圳首推只租不售住宅用地

  前天(10月11日),深圳楼市加入“比狠”阵列,给土地市场献上一份大礼。

  据深圳市土地交易中心官网公告信息,龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地,采用“单限双竞”,并首次要求开发商自持,不得分户登记,不得转让,规定年限为70年。

  这也是继大鹏之后,深圳今年第二宗居住用地,在居住项目上,开发商依旧无利可图。但不同于大鹏的“宿舍楼”,这是深圳今年第一次真正意义上推出住宅用地,方向为人才性住房+租赁住房,其余为商业用房。

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  必看!四大亮点突显不同

  相比前期出让的居住用地,深圳此次酝酿推出的居住用地,在住房用途、人才房占比及竞价方式等多个方面都有创新变化。

  全年期自持

  为培育和发展我市住房租赁市场,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,这是此次出让居住用地出让最突出的一个特点。

  项目允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。转让后,自持物业性质不变。

  该项目竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员。

  每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。

  “单限双竞”的方式挂牌出让

  限成交地价,该宗地挂牌起始价为人民币7.77亿元,最高限制地价为人民币10.1亿元,封顶溢价率30%。

  竞成交地价,当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交。

  竞人才住房面积,当竞买人报价达到最高限制地价时,在最高限制地价和配建人才住房面积基础上,竞价转为竞无偿移交的人才住房面积,无偿移交人才住房面积多者为宗地竞得人。

  人才住房

  为落实我市人才优先发展战略,改善人才居住条件,满足人才住房需求,本出让宗地配建27060平方米(总建筑面积的30%)的人才住房,最终配建的人才住房面积根据竞价情况得出,并与租赁住房面积联动调整,人才住房面积增加的,租赁住房面积将随之减少。

  人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府,由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。

  加强土地购置资金来源审查

  要求竞买申请人在申请用地竞买时提交《关于土地购置资金来源的承诺函》,承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

  要求竞得人自交清全部地价款后,须向市规划国土部门提交具有证券期货业务资格的会计师事务所出具的资金审查报告、土地购置资金来源的说明及资金流水、转账凭证等相关证明材料。

  对土地购置资金来源审查未获得金融监管部门审批通过的,市规划国土部门将取消竞得人的竞得资格,竞买保证金不予退还。

  3

  还有哪些城市在“只租不售”?

  北京

  2016年12月1日,北京市国土局官网公开的信息显示,万科以50亿元独得海淀区西北旺镇18号地;万科住总联合体以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地;中铁以36.75亿元竞得大兴黄村地块。

  值得关注的是,这3宗地的附加条件均为企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%,自持年限为70年。

  上海

  2017年7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。

  两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城,采取“只租不售”模式,项目建成后,将至少提供1897套租赁住房房源。

  这标志着上海新增租赁住房用地供应已全面启动,上海积极推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。

  佛山

  2017年6月6日,佛山一宗住宅用地拍卖中,在达到最高限制地价每平米15300元后,转为竞“自持面积”,起始报价为自持住宅年限10年,竞报阶梯为2%;当自持面积达到100%后,再转而竞自持年限,竞报阶梯为5年,最高为70年。

  万科给出了最令竞争对手胆寒的报价,持有这块地上所有的物业,70年不出售!

  广州

  2017年9月13日,广州首宗全自持租赁住宅用地入市,为黄埔开发区KXC-K1-9地块,经过6轮争夺,直接触碰最高限制价21967.5万元,现场停止竞价,本月16号转入摇号确定最后竞买人。

  杭州

  2017年9月26日,杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心挂牌出让一幅“租赁住房”用地,未来项目建成后“只租不售”,这在杭州的土地招拍挂中尚属首次。

  作为首批开展住房租赁试点的12个城市之一,此举充分体现了杭州落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求,大力发展租赁市场的决心,更好地保障“居者有其屋”。

  深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士介绍,只租不售的租赁用地出让方式,在深圳的开启目前来说相对晚点。

  李宇嘉认为,采取这种拍地方式的一个很重要的原因就是为保障房供应开道,这也是为了贯彻楼市未来发展租售并举的长效机制。

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  “只租”就能让房价下跌吗?

  最近土地市场释放的信号,供给侧上算是给楼市泼了一盆冰水。种种迹象都表明,这次的“楼市调控”,比我们想象的要凶猛。

  那么,会让房价下跌吗?

  当然不会。租房和买房本来就是两个市场。发展租赁市场,是为了让买不起房的人真正实现有房子住,改善居住条件。

  以香港举例来说,香港住公屋的人口至少30%以上,也没有影响香港房价的上涨。

  (PS:任大炮之前也多次提出“穷人不应该买商品房”,被媒体拿来做标题党了。其实任大炮多次向政府进言,建议尽快建设保障房体系。他希望买不起房的老百姓能够早日租房住。而不是瞧不起穷人啊。)

  最后简单说下的两点疑虑。

  一是开发商靠什么赚钱?

  开发商是不是sha,既然自持租房亏本,为啥还拍地呢?其实这点很好理解,巧妇难为无米之炊,不管是好米坏米,至少有吃的饿不死啊。

  现在的逻辑就是有地你才能活下来,有钱是一线强二线这种土地资源本身就很稀缺的城市,先占坑,再说利润。活下去比赚钱重要啊。

  第二个,希望咱们政府在完善租房市场的同时,尽可能的去平衡下租房一族的医疗,子女教育问题。只有老百姓最关注的点得到切实解决,那么租房还是买房,也就不会存在这么大的冲突和矛盾了。

  比如出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房这条,被恶房东赶出门的榨菜同学就很受益啊。所以我们还是能够看到政策上的不断进步,还有政府部门的一致努力的。

  互动:对于各个城市纷纷开启“只租不售”模式,你是怎么看的?欢迎分享你的看法~
责任编辑: 刘紫阳 IT141
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